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　7月19日，仲量聯(lián)行發(fā)布2024年上半年深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望，深圳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體穩(wěn)定，延續(xù)回升向好態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的積極因素不斷累積。深圳主要高技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)量持續(xù)快速增長，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)加速向?qū)I(yè)化和價(jià)值鏈高端延伸。仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示：「深圳因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)深度融合，不斷完善發(fā)展服務(wù)業(yè)體制機(jī)制，塑造發(fā)展經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能新優(yōu)勢，助力深圳商業(yè)地產(chǎn)市場有效需求動(dòng)能持續(xù)改善。」

　甲級(jí)辦公樓表現(xiàn)穩(wěn)健

　上半年，深圳甲級(jí)辦公樓市場整體呈現(xiàn)穩(wěn)健復(fù)蘇態(tài)勢，租賃需求繼續(xù)受成本節(jié)約驅(qū)動(dòng)，價(jià)格敏感型租戶是市場主要的需求來源。成本導(dǎo)向型搬遷依然是市場的主旋律，存量辦公樓租戶則傾向選擇以更加貼合市場的條件進(jìn)行續(xù)租。上半年，深圳辦公樓市場淨(jìng)吸納量約為33萬平方米，受去年同期低基數(shù)影響，上半年淨(jìng)吸納量同比增速明顯。租賃成交方面，根據(jù)仲量聯(lián)行的監(jiān)測，上半年深圳辦公樓租賃市場以小面積成交為主，其中單筆面積小於1000平方米的成交佔(zhàn)總成交數(shù)量的近六成，且多數(shù)位於福田核心片區(qū)和前海等新興子市場。與此同時(shí)，傳統(tǒng)金融與科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)貢獻(xiàn)了多筆超3000平方米的大面積租賃成交。

　新增供應(yīng)方面，除了一季度四個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目落成入市以外，二季度沒有新增項(xiàng)目入市。由於存量辦公樓項(xiàng)目空置率延續(xù)小幅下降趨勢，截至二季度末，深圳全市辦公樓空置率約為24.6%，較2023年年末下降約0.9個(gè)百分點(diǎn)，其中前海子市場空置率改善最為明顯，下降約2.2個(gè)百分點(diǎn)。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：「受前期市場租金較大幅度調(diào)整影響，大部分深圳辦公樓項(xiàng)目的租金已處於較低基數(shù)水平。而進(jìn)入6月，整體市場活躍度有所回暖，一定程度上提振了辦公樓業(yè)主的信心。」因此，二季度辦公樓租金降幅略有收窄，租金環(huán)比下降約1.8%。儘管如此，上半年深圳辦公樓市場租金水平整體維持下行通道，企業(yè)成本管控和市場競爭壓力仍在。

　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：「短期內(nèi)，由於整體需求動(dòng)能有待提振，深圳辦公樓市場仍將面臨供給端存量競爭加劇的局面。預(yù)計(jì)到年末全市還有約百萬平方米新增供應(yīng)入市，年內(nèi)辦公樓空置率仍有上行壓力，租金水平預(yù)計(jì)將延續(xù)下行趨勢。不過，租金下降也為企業(yè)帶來了優(yōu)化空間布局、提升辦公品質(zhì)的契機(jī)，有利於降低企業(yè)運(yùn)營成本。」

　跨境電商支撐華南非保稅物流倉儲(chǔ)市場

　上半年，廣東省跨境電商整體仍然保持著強(qiáng)勁的增長勢頭，華南五市（廣州、深圳、東莞、佛山和惠州）非保稅物流倉儲(chǔ)市場淨(jìng)吸納量近80萬平方米，跨境電商貢獻(xiàn)了絕大多數(shù)成交量。仲量聯(lián)行華南區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)張寧表示：「跨境電商企業(yè)積極深耕海外市場、拓展全品類布局，對(duì)於華南優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)資源需求持續(xù)增長，並向非保稅物流倉儲(chǔ)市場釋放積極信號(hào)，有效提振了市場信心。」

　倉儲(chǔ)供應(yīng)方面，上半年華南五市共計(jì)新增供應(yīng)體量約45萬平方米，主要位於佛山、惠州、廣州等地。在跨境電商持續(xù)蓬勃的增長需求帶動(dòng)下，新增倉儲(chǔ)供應(yīng)在入市當(dāng)季便快速去化。此外在上半年，速賣通、Temu等跨境電商企業(yè)還吸納了不少新增空置面積。自2023年年底，華南五市物流倉儲(chǔ)整體空置率持續(xù)下降。其中，惠州年前錄得超過30%的空置面積在上半年幾乎已被完全消化，全市存量空置面積幾乎被完全吸納。主要原因是跨境電商企業(yè)去化了惠州大部分空置面積及預(yù)租不少在建項(xiàng)目，此外由於鄰近深圳，惠陽部分倉庫承接了深圳外溢的第三方物流企業(yè)倉儲(chǔ)需求。

　跨境電商企業(yè)作為物流倉儲(chǔ)市場中的絕對(duì)主力租戶，整租與大面積租賃需求穩(wěn)定增長，有效支撐了市場信心。因此，上半年華南五市大部分城市倉儲(chǔ)平均租金水平繼續(xù)保持平穩(wěn)。同時(shí)，廣州增城、黃埔等區(qū)域的部分傳統(tǒng)行業(yè)倉儲(chǔ)需求有所收縮，一些存量物業(yè)的業(yè)主為保持出租率，適當(dāng)調(diào)整了租賃策略。

　隨著宏觀政策逐步顯效，下半年消費(fèi)市場潛力釋放和先進(jìn)製造業(yè)發(fā)展等需求動(dòng)能有望推動(dòng)華南物流倉儲(chǔ)市場第三方物流需求釋放。另一方面，跨境電商企業(yè)將持續(xù)拓展全球布局、建立差異化競爭優(yōu)勢，不斷優(yōu)化供應(yīng)鏈與物流倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)於優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)資源的需求有望繼續(xù)保持增長。預(yù)計(jì)到年末華南五市還有將近190萬平方米新增供應(yīng)，其中，跨境電商企業(yè)已經(jīng)預(yù)租近60萬平方米，並在積極洽談未來擴(kuò)租與新租賃計(jì)劃。曾麗表示：「一方面，跨境電商對(duì)華南倉儲(chǔ)市場的積極布局為穩(wěn)定市場需求提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，持續(xù)向設(shè)施運(yùn)營商和機(jī)構(gòu)投資者釋放積極信號(hào)。另一方面，下半年經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好仍面臨挑戰(zhàn)，不少企業(yè)經(jīng)營會(huì)繼續(xù)保持成本控制的策略，我們對(duì)傳統(tǒng)物流租戶需求的恢復(fù)持保守態(tài)度。為了快速去化部分存量空置，個(gè)別城市部分項(xiàng)目租金可能出現(xiàn)一定優(yōu)惠降幅。」  (記者 王靜抒)