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　自去年下半年以來，中國已有逾30城表態(tài)參與住房以舊換新。今年4月初，鄭州出臺的二手房置換方案中，甚至出現(xiàn)了國資入局收購，引發(fā)廣泛關(guān)注。多地「以舊換新」政策能緩解當(dāng)前地產(chǎn)市場下行壓力嗎？中新社旗下《中國新聞周刊》最新一期文章予以觀察。

　2023年以來，全國二手房掛牌量持續(xù)走高，然而居民整體置業(yè)動力不足，「買漲不買跌」心理更加劇購房觀望情緒。另一邊，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國新建商品房銷售面積、銷售額分別同比下降8.5％、6.5％。

　為破解新房和二手房的困境，不少城市先後出臺系列政策鼓勵購房者入市，「以舊換新」也應(yīng)運(yùn)而生。

　所謂住房以舊換新，是由購房者先鎖定新房房源，再由中介、房企等幫助銷售或直接收購舊房，地方政府可提供換房補(bǔ)貼或給予稅收減免優(yōu)惠。

　《中國新聞周刊》的文章稱，從實(shí)施效果來看，不同地區(qū)差異很大。早在去年10月就加入住房以舊換新陣營的寧波市場反應(yīng)較積極，在「換新購」啟動後的第一周內(nèi)，據(jù)寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)數(shù)據(jù)，二手房成交量環(huán)比上升15％，創(chuàng)下半年單周成交量新高；新房備案量環(huán)比上升20％。

　但更多城市市場反響一般。中指研究院本月的報告指出，不少區(qū)域的以舊換新政策仍處探索階段，整體效果尚不明顯。

　如此情況下，鄭州住房以舊換新方案可謂「大手筆」。其於4月1日印發(fā)的《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場「賣舊買新、以舊換新」工作方案（試行）》明確今年設(shè)下1萬套換購目標(biāo)：其中，在主城區(qū)的5000套指標(biāo)由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為收購主體，用作保障性租賃住房；餘下5000套，則通過購房者、中介機(jī)構(gòu)、房企「三方協(xié)商」的市場化方式完成。

　而最受大眾關(guān)注的，是國資入局兜底收房的舉動——想要換房的市民可以通過鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺登記擬出售房源信息，同時選定意向購房源，與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品住房認(rèn)購協(xié)議》，隨後鄭州城發(fā)安居有限公司（鄭州城發(fā)全資子公司）對舊房進(jìn)行信息覆核、實(shí)地勘查，具備收購條件的房屋交由評估機(jī)構(gòu)出具價格評估結(jié)果（換房群眾不承擔(dān)評估費(fèi)用），城發(fā)安居公司與換房市民進(jìn)行洽談收購、向金融機(jī)構(gòu)申請貸款等事項(xiàng)。

　據(jù)《中國新聞周刊》統(tǒng)計，鄭州並不是國資入局兜底住房以舊換新的第一個城市，但相較蘇州太倉、南通海安、無錫梁溪等地定下的幾百套首批目標(biāo)，鄭州初始就定下了5000套的「大目標(biāo)」。

　中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤告訴《中國新聞周刊》，在當(dāng)前鄭州二手房的成交量已高於新房的情況下，政府參與及主導(dǎo)，有助加快存量流動性。「市場化『換新房』周期相對較長、不確定性因素多，國資入場作為其補(bǔ)充，有助提高效率。」

　不過，國資入局住房以舊換新模式也面臨不少待解難題。譬如，收購哪類二手房、如何定價。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬對《中國新聞周刊》說，二手房成交價格涉及利益大，且非標(biāo)準(zhǔn)化商品，難以找到科學(xué)決策收購房源的依據(jù)，進(jìn)而很容易存在利益輸送。

　從已披露的信息看，二手房收購價格的確定與評估主體直接相關(guān)。在鄭州，城發(fā)安居公司會從評估機(jī)構(gòu)名單庫中隨機(jī)抽取機(jī)構(gòu)，後者按照市場化原則，對擬收購的二手住房進(jìn)行交易價格評估。太倉則明確會在5家具有專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3家，分別對舊房估價，取平均值得出最終收購價。

　此外，舊房的管理和處置也是一大難題。目前來看，舊房的去向是被用作保障性住房或人才公寓。如在海安，舊房將被用作人才公寓、外來務(wù)工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系。而在太倉，舊房將會改造成人才公寓或者保障房。

　同時，舊房分配也面臨公平問題。「由於一房一價，在分配這些房源時，就存在價值相對高的和相對低的落差，恐怕會形成不公平待遇。」虞曉芬說，國資背書的以舊換新模式，具有提振市場信心、促進(jìn)市場活躍度等影響。但面對市場上量大面廣的二手房，國資有限數(shù)量的以舊換新，能在緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場基本面上發(fā)揮多大作用，仍需要觀察。