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　7月2日，香港房屋委員會(huì)（房委會(huì)）更新6月「居屋第二市場」的成交記錄，亦總結(jié)出2024年上半年的整體交投量。數(shù)據(jù)顯示，在2024年上半年，居屋第二市場錄得2,549宗成交，不但比起去年下半年大幅上升1.4倍，同時(shí)，這也是2002年有紀(jì)錄以來的半年新高；單計(jì)4月份更錄得850宗成交，也創(chuàng)出20年來的第二高。

　立法會(huì)議員周文港認(rèn)為，上述數(shù)字令人十分鼓舞，反映在現(xiàn)屆政府和立法會(huì)良性互動(dòng)下，積極發(fā)掘解決房屋問題的可行方法，透過「扭鬆」包括「按揭貸款保證期（擔(dān)保期）」在內(nèi)的措施，在不耗費(fèi)一分一毫的額外公帑下，釋放多達(dá)20多萬個(gè)的未補(bǔ)價(jià)二手居屋單位，更帶動(dòng)銀行按揭、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，以及政府印花稅稅收的增長；最重要的是，措施有助促進(jìn)全社會(huì)向上流動(dòng)，重塑出一道置業(yè)階梯，既為居於公屋的青年和「夾心階層」一圓「置業(yè)夢」，當(dāng)他們上流後，又騰出更多公屋予最基層的市民，形成一舉多得的局面。

　所謂「按揭貸款保證期」，意思是房委會(huì)為居屋買家作出按揭擔(dān)保，而擔(dān)保期通常是由居屋落成一刻起計(jì)。譬如，過往的擔(dān)保期為30年，如果買家有意購入一間10年樓齡的居屋，一般能夠在免除壓力測試的情況下，獲銀行提供至少20年的貸款期（即「30年保證期減去10年樓齡」），有助分擔(dān)首期開支和每月供款額；不過，隨著本港的居屋樓齡漸長，2023年全港有9成居屋單位的樓齡已超過20年，當(dāng)中部分更超過30年，房委會(huì)提供的「30年減樓齡」擔(dān)保期已失去作用，不少「白居二」青年買家和公屋「綠表」買家難以向銀行取得較寬鬆的按揭年期，未能負(fù)擔(dān)高額首期和每月供款額，最終只能望門輕嘆，只好放棄購入心儀的二手居屋和踏上置業(yè)階梯。

　有鑑於此，包括周文港在內(nèi)的「G19」議員去年多次遊說房屋局等相關(guān)政策局的官員，並輔以大量與居屋樓齡或按揭統(tǒng)計(jì)調(diào)查相關(guān)的數(shù)據(jù)，建議將「按揭貸款保證期」由「30年減樓齡」放寬至「60年減樓齡」。最終，行政長官和房屋局局長在2023年《施政報(bào)告》宣布延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年（「50年減樓齡」），又將最長還款期延長至30年，使逾20萬伙居屋單位隨即解凍，二手供應(yīng)大幅增加。

　既然延長「按揭貸款保證期」至「50年減樓齡」的措施取得理想效果，周文港認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)正值特區(qū)政府全面檢視二手居屋供求關(guān)係的關(guān)鍵時(shí)機(jī)，並將提出3點(diǎn)進(jìn)一步的建議，期望當(dāng)局予以認(rèn)真考慮，全面扶助青年和「夾心階層」向上流動(dòng)。

　第一，增加「白居二」計(jì)劃名額至2萬個(gè)，並相應(yīng)調(diào)高一人申請(qǐng)者的配額。坦白說，既然居屋政策的初心是鼓勵(lì)更多有能力的市民自置居所，當(dāng)局沒有必要再作太多不合理限制、用配額來限制有剛性需求的基層市民入市，而且隨著當(dāng)局延長「按揭貸款保證期」，市場上不少二手居屋供應(yīng)獲得釋放。目前當(dāng)務(wù)之急是將「白居二」計(jì)劃名額由4,500個(gè)增至2萬個(gè)，並因應(yīng)計(jì)劃的申請(qǐng)趨勢，將一人申請(qǐng)者的配額由目前佔(zhàn)10%調(diào)高至佔(zhàn)20%（現(xiàn)時(shí)「家庭申請(qǐng)者：一人申請(qǐng)者」是9:1，建議改為8:2），以增加一人申請(qǐng)者、尤其是青年的中籤機(jī)會(huì)；鑑於部分申請(qǐng)者有意入市，但多次未能中籤，亦建議當(dāng)局優(yōu)化「白居二」計(jì)劃的抽籤和分配機(jī)制，讓一直未能抽中名額的申請(qǐng)者，獲得較高的中籤機(jī)會(huì)。

　第二，考慮引入房委會(huì)長者業(yè)主「樓換樓」計(jì)劃，鼓勵(lì)釋放較大面積的居屋單位。對(duì)於有意組織家庭的青年，以及公屋家庭戶而言，當(dāng)會(huì)傾向選購一些面積較大的居屋單位；與此同時(shí)，不少年長居屋業(yè)主因子女遷離等原因，或許亦有意賣出「大單位」，並遷到面積較小的單位居住。但是，不少年長戶主因擔(dān)心賣走了一直居住的居屋，特別是一些面積較大、而又未補(bǔ)地價(jià)的居屋後，就會(huì)「買唔返」未補(bǔ)地價(jià)二手居屋單位，因此即使有意放售，但仍會(huì)有所保留。某程度上，這亦會(huì)影響居屋、公屋流轉(zhuǎn)，當(dāng)居屋大單位供應(yīng)有限，自會(huì)令部分有意置業(yè)的家庭客、特別是公屋戶轉(zhuǎn)趨觀望，寧願(yuàn)等到有合適選擇才「上車」。據(jù)悉，當(dāng)局需要先行修訂《房屋條例》，才能將「換細(xì)」安排，應(yīng)用於房委會(huì)轄下的二手未補(bǔ)地價(jià)資助出售單位。周文港期望，當(dāng)局盡快推展相關(guān)修例工作，以便實(shí)行房委會(huì)長者業(yè)主「樓換樓」計(jì)劃，容許房委會(huì)轄下的未補(bǔ)地價(jià)居屋單位的長者業(yè)主有條件地「大屋換細(xì)屋」，只要提供誘因，讓他們繼續(xù)持有一套居屋單位，相信可增加他們賣出「大單位」的機(jī)會(huì)。當(dāng)長者業(yè)主賣出「大單位」，亦間接為他們釋放一筆可觀的財(cái)富，以應(yīng)對(duì)退休生活所需；公屋「家庭客」隨即可購入較大面積的居屋單位，釋出公屋資源予劏房戶，真正促進(jìn)社會(huì)向上流動(dòng)。

　第三，適時(shí)考慮延長「按揭貸款保證期」至「60年減樓齡」。雖然當(dāng)局一再指出，延長保證期到50年後，剩餘保證期超過10年的居屋／綠置居單位會(huì)由約14%大幅增至約98%，但亦想要強(qiáng)調(diào)，隨著二手居屋樓齡不斷增加，保證期亦會(huì)漸而縮短。周文港建議，當(dāng)局可考慮延長「按揭貸款保證期」至「60年減樓齡」。根據(jù)香港金融管理局最新數(shù)字，本港長期未償還按揭貸款的拖欠比率，僅有0.06%至0.09%的極低水平，過去12個(gè)月的銀行按揭貸款撇帳率更為0；加上「G19」議員在徵詢業(yè)界意見後，發(fā)現(xiàn)在「樓換樓」，以及提早還款的可能性下，本港每份按揭的平均供款年期少於7年，證明「60年減樓齡」措施對(duì)公共財(cái)政的影響極低，不會(huì)因?yàn)檠娱L按揭保證期而影響公共財(cái)政健康發(fā)展。

　「切實(shí)排解民生憂難」，既是國家主席習(xí)近平對(duì)特區(qū)政府施政的其中一點(diǎn)「希望」，亦是現(xiàn)屆政府和立法會(huì)同仁共同邁進(jìn)的目標(biāo)。縱然解決房屋問題並非一朝一夕的事，周文港表示深信，只要調(diào)整策略，多點(diǎn)運(yùn)用現(xiàn)成房屋資源，或許能闖出另一片天，就像居屋「按揭貸款保證期」的例子，不用花政府一分一毫，即可打通上流階梯。