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　7月4日晚間，深圳樓市再傳重磅消息：

　7月5日起，深圳多家商業銀行要求，個人住房按揭貸款需在樓房項目主體封頂後才能放款。

　樓房項目主體結構未封頂不得放貸

　7月4日晚間，大型銀行人士確認表示，「主體結構未封頂不得放貸」的規定，自7月5日起認真執行。

　事實上，「主體結構未封頂不得放貸」的規定可以追溯至央行2003年發布的「121號文」及2007年發布的「359號文」。

　2003年，央行下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（下稱「121號文」）要求，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，而購買商業用房則需要竣工驗收後才能發放貸款。

　2007年9月27日，央行、原銀監會聯合印發的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（下稱「359號文」）要求，「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。」

　近年來，有城市重申「359號文」。2021年1月，上海銀保監局印發《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（簡稱「上海6號文」），強調要求切實執行「359號文」。2021年，人民銀行杭州中心支行等三部門下發《關於進一步加強住房信貸審慎管理的通知》等均提及「359號文」，其中包括「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款」的要求。

　深圳為何重申規則？

　為何銀行會在此時重申這個規定？

　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，封頂以後才能發放按揭貸款是2003年121號文和359號文的明確規定。此後由於房價快速上漲，為了搶佔房貸份額，部分銀行就迎合開發商的需要，在按揭樓盤沒有封頂的時候，打擦邊球就發放了貸款。這也導致劣幣驅逐良幣，加上不良貸款率比較低，封頂前發放貸款成為潛規則。

　他表示，由於開發商高周轉的經營策略，挪用預售資金的普遍性，導致房屋交付出現困難甚至爛尾。其中，在封頂之前發放按揭貸款是重要的助推因素。當貸款被挪用之後，如果項目沒有封頂，延期交付和爛尾的風險將會加大。

　北京一位專注房地產法律事務的律師也表示：「我們國家對於辦貸時間是有嚴格的要求的。如果是住宅，只有在房屋所在樓棟的主體封頂後才可以放貸。而商業辦公則更嚴格，需要整體完工後才可以放貸。」

　他進一步表示，在辦理的爛尾樓案件的過程中，發現一些業主非常聽話，即使項目還沒開始動工，只要開發商說可以辦貸款了，業主們就去辦了。最終提前放貸＋貸款沒有轉進監管賬戶會讓房款徹底逃離資金監管，由此產生了一批爛尾樓。

　他提醒購房者，一定要在住宅封頂後再去辦房貸，並確保相關的房款轉入對應的監管賬戶。