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　港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會主任、香港專業(yè)地產(chǎn)商會會長 蔡志忠

　凡事必須兩面看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)去到一個低迷狀態(tài)的時候，可能隨時出現(xiàn)反彈，就如大家認(rèn)為樓價將要大跌四至五成時，港府宣布全面撤辣，樓市立即興旺起來，不但成交量創(chuàng)出近年新高，樓價也開始止跌回穩(wěn)。過去5年香港經(jīng)歷社會動亂和新冠疫情，樓價平均下跌兩成半也是合理，筆者認(rèn)為短期內(nèi)如果能夠保持這樣的價格，成交又繼續(xù)暢旺，將可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，幫助中小企業(yè)渡過難關(guān)。

　我們常常嫉妒地產(chǎn)商暴利，可是近年來開始出現(xiàn)利潤攤薄情況。根據(jù)一項(xiàng)研究報告顯示，香港主要地產(chǎn)商在2023年的毛利率相比2022年下跌一半，只有11%左右，2023年地產(chǎn)商並沒有大量減價賣樓，出現(xiàn)此等情況是一種警號。筆者相信，去年的地產(chǎn)市道，中小型地產(chǎn)商並不可能賺到錢，不過因?yàn)樗麄儧]有賣樓，故也沒有太多虧損情況報告。大家都在等待市道復(fù)常才推盤，終於等到了今年政府撤銷樓市辣招，市場立刻出現(xiàn)搶購熱潮，但是價格仍然在向下調(diào)整，原因是累積幾萬個單位的存貨，需要一段較長時間和大量客戶來消化。

　今明年仍有大考驗(yàn)

　香港的大型地產(chǎn)商新盤開價仍然低於市價大約三成，代表他們現(xiàn)在只求量不求價，樓盤隨時出現(xiàn)虧損情況。坊間覺得這樣輸錢不對，筆者反倒認(rèn)為地產(chǎn)商的做法很聰明，這就是「明輸實(shí)贏」的最佳例子。今天低價出貨或許虧損一成半成，明日買地卻可便宜四至五成，有什麼不對？難得資金可以大量回籠，目前市場到處缺錢，正是現(xiàn)金為王，隨時都有便宜三成以上的項(xiàng)目可供選擇。不過這種方式並非人人可以仿效，假如是中小型地產(chǎn)商或物業(yè)投資者，那就要特別小心謹(jǐn)慎，因?yàn)榇笮偷禺a(chǎn)財(cái)團(tuán)有很多注資金，他們輸?shù)闷穑渌酥挥幸粌勺㈠X，輸完就難以翻身了。

　香港經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)，金融股市和地產(chǎn)市場到了汰弱留強(qiáng)的階段，尤其是地產(chǎn)市場，已經(jīng)率先在行動。歷史潮流不可抵擋，如今地產(chǎn)暴利的年代已經(jīng)過去，嚴(yán)重虧損的個案卻天天在發(fā)生，不要嫉妒地產(chǎn)商賺錢，11%的毛利率今年可能也做不到了。作為地產(chǎn)投資者，務(wù)必做好風(fēng)險管理，今明年仍然是一個大考驗(yàn)。如果你問我樓市何時才能真正企穩(wěn)甚至反彈，筆者只能回答成也美息敗也美息，利率何時回調(diào)，便是市場回暖之時。

　美減息不可阻擋

　說了這麼多負(fù)面信息，是否代表筆者對後市悲觀？非也，筆者早已從審慎悲觀轉(zhuǎn)為審慎樂觀，在從商近40個年頭當(dāng)中，樓市股市經(jīng)歷了無數(shù)次的升跌起伏，最終都能夠安然渡過，重回昔日光輝歲月。筆者認(rèn)為，美國利率難以長期維持在高息環(huán)境，全球都在減息刺激經(jīng)濟(jì)，惟美國以壓低通脹為由堅(jiān)持不減息，似乎想一直利用強(qiáng)美元收割全世界，但是龐大的外債必將拖垮其經(jīng)濟(jì)，還有美股有機(jī)會在下半年大幅回調(diào)，加上美國大選在即，最終減息是不可阻擋的。

　筆者踏進(jìn)社會已經(jīng)很長時間，參與不少工商團(tuán)體活動和出任不少社會公職，在接觸的所有團(tuán)體當(dāng)中，沒有一個不關(guān)心香港經(jīng)濟(jì)，今天大家都在為如何發(fā)揮香港「一國兩制」優(yōu)勢，如何融入國家發(fā)展大局而發(fā)奮努力。更值得安慰的是，香港政府上下一心、全心全意在拼經(jīng)濟(jì)謀發(fā)展，經(jīng)濟(jì)循環(huán)是有周期性的，在筆者的記憶裏，最長的衰退期是從1997年到2003年，時間剛剛就是6年左右，那麼這一回需要多久才能復(fù)蘇，從2019年到2025年剛剛也是6年，或許就是這樣一個循環(huán)周期，開始為大家創(chuàng)造新的機(jī)遇。